La vente d’un bien immobilier obéit à plusieurs formalités administratives et règlementaires. A part les obligations légales, elle présente des risques financiers non négligeables. Pour en sortir gagnant, mieux vaut mettre en place une bonne stratégie.
Quels que soient les motifs qui vous poussent à vendre votre bien immobilier, il est toujours nécessaire de prendre quelques précautions avant de s’engager. Faites un tour d’horizon sur les 5 questions à se poser avant de vendre son bien immobilier.
Comment fixer le prix de vente ?
La première préoccupation doit être l’estimation du prix de vente de la maison ou de l’appartement. Elle constitue une étape importante et parfois difficile parce qu’elle conditionne la réussite de la vente.
En principe, le vendeur est libre de fixer le prix de vente de son bien. Il est logique que vous ayez déjà une idée du prix de vente du bien à partir du prix d’achat et le montant des dépenses engagées pour l’amélioration de l’état de votre logement. Mais pour trouver rapidement un acheteur, le prix fixé doit tenir compte de certains critères. Le but est surtout de mettre en vente le bien au juste prix. « Un prix juste » signifie un prix permettant de trouver un acheteur le plus vite possible sans pour autant sous-évaluer votre bien immobilier.
Tenir compte du marché immobilier local
En premier lieu, il faut tenir compte du marché immobilier. Ce dernier varie en fonction de la zone d’implantation de votre bien. En effet, les acheteurs potentiels s’informent aussi avant toute transaction. La cohérence du prix par rapport au marché immobilier local est donc important pour vendre dans les meilleurs délais. Pour ce faire, le vendeur doit consulter les annonces immobilières afin de connaitre le prix du m2 d’une maison ou d’un appartement dans son quartier
Vous pouvez aussi recourir aux sites internet qui offre gratuitement des estimations de prix de vente d’un bien immobilier. Vous n’avez qu’à insérer les principales caractéristiques du logement. D’autres outils sont également disponibles comme Patrim, un site de l’administration fiscale permettant d’avoir des références en matière de transactions immobilières les plus récentes.
Identifier les atouts du bien immobilier
Cette première approche ne suffit pas pour obtenir une bonne évaluation du bien, le vendeur doit également tenir compte d’autres critères objectifs.
A part la taille et le nombre de pièces du bien immobilier, le propriétaire doit revoir également l’emplacement de la maison ou de l’appartement. Il faut se poser surtout les questions suivantes : le bien est-il facilement accessible en transports en commun ou en voiture ? Quelles sont les infrastructures les plus proches ? Dans quel environnement se trouve-t-il ? Tous ces éléments peuvent beaucoup influencer le prix de vente.
Est-il nécessaire de faire appel à un professionnel pour mieux vendre?
Fixer soi-même le prix de vente est donc tout à fait possible, mais cela n’est pas toujours fiable. Il existe trois possibilités pour faire évaluer la valeur de votre bien par un professionnel :
- Une agence immobilière
- Un notaire
- Une société d’expertise immobilière
Le vendeur peut se tourner vers une agence immobilière pour avoir une estimation précise du prix du bien. Généralement, leur service est payant. Toutefois, cela n’oblige pas le vendeur à signer un mandat de vente à l’agence immobilière. La vente d’un logement de particulier à particulier est tout à fait possible et rentable mais requiert une solide organisation. En effet, le vendeur doit faire en sorte d’apporter une visibilité à son annonce immobilière, s’organiser pour les visites et répondre aux demandes d’infos des acheteurs potentiels.
Le vendeur peut aussi faire appel à un notaire pour effectuer une expertise pour évaluer la valeur du bien. C’est un professionnel qui connait bien le marché immobilier, qui constitue un de ses atouts en matière d’évaluation immobilière. Le vendeur pourra lui demander un avis de valeur qui ne requiert pas une inspection particulière ou bien une expertise détaillée pour connaitre la valeur du bien. Les honoraires sont élevés.
Il existe également des sociétés spécialisées en la matière. Elles sont formées d’une équipe d’expert mais le cout de leur prestation s’avère plus onéreux. Le cout du service dépend de l’ampleur du travail fourni. Le vendeur peut s’adresser à plusieurs professionnels afin d’obtenir une fourchette de prix.
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?
La deuxième préoccupation du vendeur est liée à la fiscalité. Il appartient à l’acquéreur de payer le droit d’enregistrement dans le cadre d’une vente de bien immobilier. Le vendeur quant à lui doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières. Le paiement de l’impôt se fait par un prélèvement à la source et déduit du prix de vente du bien. Le notaire qui enregistre la transaction qui fait le calcul et le règlement de la taxe auprès du Trésor public.
La loi prévoit toutefois certaines exonérations d’impôt en fonction de la nature du bien vendu, de la qualité de l’acheteur ou du vendeur. A titre d’exemple, nous pouvons avancer la vente d’une résidence secondaire ou la vente d’un local à usage d’habitation.
Toute plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’une maison, d’un appartement ou terrain est soumis en principe à l’impôt à un taux global de 36.20 %. La loi prévoit une imposition dégressive qui varie en fonction du nombre d’années de détention du bien. Ainsi, il faut plus de 30 ans de détention pour échapper au paiement de la taxe sur la plus-value immobilière.
Le montant de la plus-value s’obtient par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Le vendeur peut déduire de ce prix de vente les frais occasionnés par la vente à conditions de présenter les pièces justificatives. Il en est ainsi des dépenses relatives aux diagnostiques techniques obligatoires et les frais d’actes. Au prix d’achat, vous pouvez additionner les frais d’enregistrement et le cout des travaux de construction ou d’agrandissement. Si le montant de la plus-value excède les 50 000 euros, le vendeur doit payer une surtaxe au taux de 2 à 6 %.
Quels documents sont nécessaires pour signer une promesse de vente ?
Le vendeur doit rassembler à l’avance les pièces nécessaires à la signature d’une promesse de vente. Ce document détermine les conditions de la transaction et établi quelques mois avant la signature de l’acte de vente. Notons que pendant un délai de 10 jours après la signature de l’avant contrat, l’acheteur peut se rétracter et revenir sur sa décision.
Voici une liste des documents à préparer : le titre de propriété, l’avis de taxe foncière et les diagnostiques obligatoires. Pour un bien dépendant d’une copropriété, le vendeur doit aussi fournir : un certificat de mesure prévue par la loi Carrez, les PV d’assemblée générale, le règlement de copropriété, les plans des lots, le carnet de l’entretien de l’immeuble et le pré-état daté rédigé par le syndic.
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Parmi les 5 questions à se poser avant la vente, voici la dernière : les travaux sont-ils vraiment nécessaires pour mieux vendre ? La réalisation de travaux avant la mise en vente peut être intéressante mais elle n’est pas obligatoire. En effet, la mise en valeur de votre logement aura un impact positif non seulement sur le prix de vente de l’immeuble mais aussi sur le délai de vente. Effectuer des travaux de réparation permet de vendre à un prix plus élevé et rend l’immeuble plus attractif.
Pour commencer, pensez à garder le logement toujours propre. Vous n’avez pas toujours besoin de faire des grands travaux de réparation, un petit rafraichissement pourra marcher. Pour ce faire, vous pouvez revoir la décoration des pièces.
Cependant, trois types de travaux sont conseillés pour réussir la vente : l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble, la rénovation des installations électriques et gaz.
Ainsi, la classe énergétique d’une maison influence grandement la valeur de celle-ci. Il convient de rappeler qu’un bien classé sous l’étiquette A dispose d’une meilleure performance énergétique. L’amélioration de la performance énergétique d’un logement peut se faire par différents moyens comme la rénovation de l’isolation de l’habitation et le mode de chauffage.
La mise aux normes électriques et gaz ne constitue pas aussi une obligation légale mais peut se transformer en véritable atout d’un logement. Ces travaux permettent d’écarter toute négociation sur le prix de vente.